一线城市土地市场成交火热 2015年热度可能有所下降
Landmarket土地市场是指土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。
尽管2014年商品房销售一度低迷,但一线城市土地市场成交火热。中介机构统计数据显示,截至12月23日,四个一线城市的住宅用地成交价款合计突破3000亿元,创历史新高;平均价格为11785元/平方米,同比上涨55.6%,也创历史新高。分析人士指出,随着一线城市楼市企稳回升,房企在一线城市拿地的热情还将提高。进入2015年后,随着供地节奏改变,土地市场热度可能有所下降。
大型房企低迷期拿地
中原地产市场研究部统计数据显示,截至12月23日,2014年北京、上海、广州、深圳共成交住宅用地(住宅和含住宅性质的土地)208宗,土地成交价款3335.7亿元,创历史新高,预计全年有望突破3400亿元。从单价来看,截至12月23日,一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米,同比上涨约55.6%,创历史新高。
中原地产首席分析师张大伟认为,10月以来,住宅市场交易明显升温,迅速带动一线城市土地市场的整体成交。从市场大周期来看,房地产业正经历一个调整阶段,大型房企实施“低迷期拿地”的策略。在整体市场供大于求、区域分化严重的情况下,房企更加愿意扎堆一线城市,而非在三四线城市深耕,这使得一线城市的土地竞争激烈。
与往年相比,今年一线城市宅地成交的溢价率不高,平均溢价率为26.58%,较去年的41.7%明显下降。业内人士指出,这是因为随着土地一级开发成本的提高,一线城市住宅用地的底价不断抬升。北京等城市在土地出让中,采取将保障房地块和商品房地块“捆绑”出让的方式,成本的转嫁使得商品房用地成本更高。
2015年初料迎供应淡季
分析人士指出,度过新年的节点后,土地市场交易火热的局面可能降温。一方面,按照惯例,土地供应往往呈现“前松后紧”的态势,年初往往是土地供应的淡季,而临近年末,为完成全年土地供应计划,地方政府倾向于频繁推出优质地块。进入2015年后,土地交易可能随着供应淡季的到来而降温,叠加春节因素的影响,这种情况在2月可能较明显。另一方面,房地产企业的整体资金状况趋紧,不利于继续大规模拿地。国家统计局数据显示,1-11月,房地产开发企业到位资金110115亿元,同比增长0.6%,增速比1-10月回落2.5个百分点。这意味着,未来房企拿地、投资、新开工等指标可能受到影响。
房地产市场人士指出,尽管降息等利好政策出台,但房地产市场仍处于调整期,预计不会在短期内迅速回暖,与之相联系的土地市场也会受到影响。
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